1- در پیش‌فروش خانه و آپارتمان رعایت چه نکاتی ضروری است ؟
در قانون پیش‌فروش ساختمان، مصوب ۱۳۸۹ و آیین‌نامه آن مصوب ۱۳۹۳، شرایط متعددی ازجمله تنظیم رسمی قرارداد در دفترخانه، پرداخت ۱۰درصد در زمان تنظیم سند قطعی، صدور قبوض اقساطی، صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد توسط شهرداری و … پیش‌بینی شده است و رعایت آن الزامی می باشد. لیکن متاسفانه بدون توجه به قانون مذکور همچنان با مبایعه نامه عادی و قولنامه نسبت به پیش خرید آپارتمان اقدام می گردد. در این خصوص مشاوره با وکیل مجرب و آشنا با مسایل ملکی و دارای سابقه پیش از هر اقدامی به شما در حفظ سرماییتان و انجام معامله ای مطمین کمک شایانی می کند.
2- آیا برای انعقاد قرارداد اجاره خانه مدت خاصی باید در نظر گرفته شود ؟
در قرارداد اجاره قید مدت الزامی است. در صورت عدم تعیین بازه مشخصی برای اجاره عین مستاجره میتوان قرارداد اجاره را به صورت ماهی یا سالی یا ساعتی فلان مبلغ در نظر گرفت. لیکن در قانون حداقل و حداکثری برای آن ذکر نشده و توافق طرفین ملاک عمل می باشد.
3- آیا اخذ کد رهگیری در اجاره منزل یا محل کار یا مغازه ضروری است ؟
کد رهگیری براساس مصوبه هیئت وزیران برای آژانس‌های املاک لازم‌الاجراست ولی تأثیر حقوقی در قراردادهای خرید و فروش و اجاره ندارد، مثلا باعث عدم قطعیت و عدم وقوع یک قرارداد نمی‌شود. تنها تأثیر آن در جنبه اثباتی موضوع در محاکم قضایی است که به وسیله آن بهتر میتوان موضوع دعوای مطروحه را اثبات کرد. همچنین مانع از کلاهبرداری و فروش مال غیر می‌شود. لذا پیشنهاد وکیل باتجربه موسسه آقای فیض آبادی به اخذ کد رهگیری در معاملات املاک می باشد.
4- تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
هر دو مربوط به ملک تجاری است. حق کسب و پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است و به معنی شهرت تجاری و معروفیتی است که مستأجر در طول زمان ایجاد می‌کند. حق سرقفلی مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 به بعد است و به معنی مبلغی است که مستأجر به‌عنوان حق تقدم در هنگام اجاره به موجر پرداخت و زمان تخلیه به نرخ روز دریافت می‌کند
5- ملکی را چندوقت پیش اجاره کردم که این ملک به علت بدهی ، به مالکیت بانک در آمده است و اکنون بانک قصد پلمپ ملک را دارد . آیا با اینکه من در حال استفاده از ملک می باشم و آن را اجاره کرده ام ، آیا بانک می تواند اینجا را پلمپ نماید ؟
اگر زمانی که ملک را اجاره کردین در رهن بانک نبوده و بعد از قرارداد شما مالک آنرا در رهن بانک قرار داده است، بانک تنها با پرداخت ودیعه شما آنهم در پایان مدت قرارداد اجاره میتواند نسبت به تخلیه آن اقدام کند. لیکن در صورتی که اجاره ملک توسط شما بعد از تاریخ سند رهنی باشد، بانک تکلیفی به پرداخت ودیعه به مستاجر ندارد و در این خصوص باید به موجر سابق خود مراجعه نمایید.
6- در ملک مشاعی با اتفاق نظر هیئت مدیره ساختمان و برخی صاحبان املاک می توانیم تصرفات خاصه مثل ایجاد باشگاه ورزشی و یا سالن مهمان و غیره داشته باشیم؟
بنا بر قانون تملک آپارتمانها و قانون مدنی هرگونه تصرف در قسمت مشاعات ساختمان منوط به رضایت همه مالکان می باشد و حتی یک نفر هم رضایت ندهد امکان تصرف در مشاعات وجود ندارد.
7- چگونه سند المثنی اخذ کنیم ؟ شرایط گرفتن سند المثنی چیست؟ چه مدارکی لازم دارد؟ چه افرادی میتوانند درخواست سند المثنی کنند؟
در صورت گم شدن و یا از بین رفتن سند مالکیت در صورت وجود شرایطی امکان دریافت سند مالکیت المثنی برای افراد وجود دارد. اگر سند مالکیت از بین برود، به طور مثال دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا مفقود شود مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور سند مالکیت المثنی کند.
طبق قانون سند مالکیت المثنی در صورت مفقودی و به سرقت رفتن و یا از بین رفتن تمام و یا جزئی از آن و همچنین اگر سند نزد فرد دیگری بوده و پس گرفتن آن حتی از طریق مراجع قضایی امکان‌پذیر نباشد، صادر میگردد.
در این مواقع مالک سند می بایست دلیل از بین رفتن، مفقود شدن و یا به سرقت رفتن سند مالکیت خود را به صورت کتبی اعلام کند و استشهادیه‌ای به امضای حداقل۳ نفر که امضای آنها از طرف یکی از دفاتر اسناد رسمی گواهی شده باشد، به اداره ثبت تحویل بدهد.
مراحل کلی اخذ سند مالکیت المثنی
- دریافت دو برگ استشهادیه از حسابداری اداره ثبت
- تکمیل کردن فرم استشهادیه محلی
- مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی به منظور گواهی امضاء در زیر استشهادیه
- مراجعه کردن به اداره ثبت و ارائه درخواست و استشهادیه و پرداخت کردن هزینه انتشار آگهی
